ZipRealty realitní report 2020

Vyhodnocení trhu s rezidenčními nemovitostmi a developerskými projekty za r. 2020 + predikce vývoje v r. 2021

 

AKTUALITY ČESKÉ EKONOMIKY

KOMENTÁŘE ODBORNÍKŮ K AKTUÁLNÍ SITUACI

PRAŽSKÝ REZIDENČNÍ TRH

CENY NEMOVITOSTÍ

HYPOTEČNÍ TRH

NEJZAJÍMAVĚJŠÍ PROJEKTY NA TRHU

KOMENTÁŘE ODBORNÍKŮ - Zhodnocení roku 2020

"Druhá polovina roku 2020 byla ve znamení obrovského zájmu o nákup nemovitostí. Zájem byl především o byty, rekreační objekty a pozemky. Důkazem toho byly i rekordní počty v poskytnutých hypotékách. 

Lidé berou investici do nemovitosti jako „jistotu v nejisté době“. Rekreační objekty navíc nahrazují nemožnost jezdit na dovolené za hranice." 

Robert Hanzl

generální ředitel realitní kanceláře Next Reality

pro ziprealty.cz

"Zatímco v první polovině roku 2020 jsme byli šokováni neznámou nemocí a souvisejícími restrikcemi, ve druhé jeho polovině jsme již pozorovali významné oživení. 

Trh (alespoň ten rezidenční) svým způsobem doháněl ztrátu z první poloviny a tento trend významně podpořily také nízké úrokové sazby a zrušení části restrikcí ze strany ČNB."

Petr Višňovský

ředitel realitní společnosti LEXXUS

pro ziprealty.cz

"V důsledku epidemie jsme na jaře byli nuceni přejít v mnohem větší míře na využívání online nástrojů pro interní i externí komunikaci, nicméně na rezidenční trh a na naše strategické plánování velký dopad neměla. 


Nedostatečná nabídka bytů přetrvává a tlak obrovské poptávky nás motivuje intenzivně pokračovat v přípravě nových projektů a v dalších akvizicích. Problém ovšem představuje zdlouhavé povolovací řízení, které brzdí cíle všech developerů. Uvítali bychom proto zjednodušení podmínek pro výstavbu."

Marek Lokaj

generální ředitel YIT Stavo

pro crestcom.cz

"Sledujeme velmi pozorně dění kolem současné podoby návrhu stavebního zákona. Často se v ní objevují tvrzení, že je šitá na míru pro developery. Je to trochu paradoxní – největší význam či přínos bude mít evidentně pro stát, který má s výstavbou páteřní infrastruktury ohromné potíže. A usnadnění povolovacích procesů samozřejmě významně pomůže i tisícům malých stavebníků. 


Existuje mnoho pozměňovacích návrhů, uvidíme, jaký bude výsledek. Ale pokud se konečná verze od původního návrhu příliš neodchýlí, tak to pomůže všem."

Petr Palička 

developerská společnost Penta Real Estate

pro stavebni-forum.cz

"Zájem o rekreační nemovitosti - chaty a chalupy - pokles ekonomiky podle mě výrazně neovlivní. Ceny půjdou nadále nahoru, protože je nedostatek nabídky a nové projekty postupují jen velmi pomalu. V porovnání s předchozími měsíci tak pozorujeme nárůst cen až o 30 %."

Ondřej Mašín 

výkonný ředitel BIDLI holding a.s.

pro asb-portal.cz

"Zrychlujeme! Lidé chtějí ukládat vydělané peníze do stabilních aktiv. A těmi jsou dnes investiční byty. Tak stavíme.

V posledním čtvrtletí přes dva tisíce prodaných bytů, za celý rok 5 800 bytů, to je prostě nečekané. Pozadí je jasné: levné hypotéky a víra lidí v to, že nejlepší je vložit volné peníze do nemovitostí."

Marcel Soural

developerská společnost Trigema

pro stavebni-forum.cz

PŘEDPOVĚDI ODBORNÍKŮ NA ROK 2021

"Tempo povolování zaostává a nová výstavba rezidenčních projektů dlouhodobě nestíhá pokrýt poptávku. Česká ekonomika potřebuje pro rychlé zotavení v rámci koronakrize pružnou a efektivní stavební legislativu. 

Trh s nájmy se mění, přicházejí realitní fondy, nicméně návratnost investic u nájemního bydlení je neatraktivní, příliš dlouhá. Obávám se, že významné % bytů financovaných hypotečním úvěrem se vrátí do prodeje, dojde k vyčerpání rezerv v domácnostech zasažené pandemií, které využili dřívější ekonomické konjuktury a také limity úvěrových ukazatelů."

Irena Houžvičková

developerská společnost SATPO

pro ziprealty.cz

"V roce 2021 očekávám na rezidenčním trhu pozitivní vývoj. Nabídka je dlouhodobě nízká a na straně poptávky jsou dvě poměrně silné skupiny klientů. 


Jedni si díky nové situaci mnohem více uvědomují, jak důležité je bydlení a budou hledat upgrade současného stavu. Druhou a již roky posilující skupinou jsou drobní i větší investoři, kteří chtějí dlouhodobě a bezpečně uložit své prostředky a rezidenční trh je pro ně minimálně zajímavou alternativou." 

Petr Višňovský

ředitel realitní společnosti LEXXUS

pro ziprealty.cz

"Růst cen byl v roce 2020 v průměru o 10%. V roce 2021 bude tento trend pokračovat, což podporuje velký nedostatek nemovitostí v nabídce a velmi příznivé podmínky pro poskytování hypoték." 

Robert Hanzl

generální ředitel realitní kanceláře Next Reality

pro ziprealty.cz

"Realitní trh se nezastavil, pouze kvůli omezením zpomalil. Jakmile obavy z šíření nákazy a související restrikce pominou, očekávám rychlý návrat k aktivitě na úroveň před pandemií. Delší cesta ke ztracené prosperitě pochopitelně čeká segmenty závisející na turismu a cestování obecně."

Zdenka Klapalová

realitní společnost Knight Frank

pro stavebni-forum.cz

"Investice do nového bydlení představuje v této nejisté době jednu z mála jistot, jak dobře naložit s finančními prostředky.
A věříme, že tento trend přetrvá i v příštím roce, protože nabídka bydlení v Praze je stále omezená, poptávka veliká a povolovací procesy stále zdlouhavé a komplikované."

Petr Michálek

developerská společnost Skanska Reality

pro stavebni-forum.cz

"Statistiky, které sledují ceny nemovitostí v horizontech desetiletí,  jasně a zřetelně ukazují, že nemovitosti svou hodnotu neztrácejí. A to bez ohledu na občasné, obvykle negativní výkyvy, jako je nyní pandemická krize. A koneckonců i takové „poruchy“ trhu často přinášejí možnosti a příležitosti jindy neviděné."

Petr Bým

šéfredaktor Stavebního fóra

pro stavebni-forum.cz

"V roce 2021 očekávám další růst cen rezidenčních nemovitostí, byť již o něco mírnější. Do ceny novostaveb promluví i neustálé zdražování stavebních prací a materiálů, ale také pozemků. Ceny starších nemovitostí porostou spolu s cenami novostaveb, i když ne vždy stejným poměrem


Vývoj hypotečních sazeb pak odhaduji spíše na stagnaci, popřípadě velmi mírný růst, který může přijít s postupným polevováním pandemie."

Roman Weiser

ředitel developmentu ve společnosti Bidli holding

pro crestcom.cz

AKTUÁLNÍ SITUACE NA TRHU NEMOVITOSTÍ

Aktuality české ekonomiky a trhu rezidenčních nemovitostí

Dopady pandemie COVID-19

Pandemie koronaviru realitní trh v průběhu roku 2020 příliš neovlivnila. V důsledku omezení ekonomické aktivity se sice prodalo méně nemovitostí a tempo růstu cen, na které jsme byli zvyklí z minulých let stabilního ekonomického růstu, se znatelně zpomalilo. Ovšem k poklesu cen podobnému tomu, který si pamatujeme z roku 2008 nedošlo.

Ani omezená ekonomická aktivita a nejistota ohledně budoucího vývoje nesnížila zájem lidí o pořízení vlastního bydlení. V celé druhé polovině roku 2020 byla poptávka vyšší než v roce 2019. Vzrostl také počet shlédnutých inzerátů.


Realitní trh koronakrize díky řadě opatření prakticky nepostihla

Neopakuje se tedy situace z roku 2008, kdy během finanční krize ceny pražských bytů klesly o 23 %. Odborníci ani v nadcházejících měsících nečekají změnu tohoto trendu, a tak nemovitosti zůstávají jednou z nejbezpečnějších forem investice. Zaznamenán nebyl ani žádný zásadní pád nájmů – jedinou výjimkou se staly byty v centru Prahy, které běžně slouží ke krátkodobému pronájmu pro turisty.


Neočekávaný trend – enormní zájem o investice do nemovitostí

Kromě trvalého zájmu Čechů o vlastní nemovitost se zvyšuje také počet investičních nemovitostí jako bezpečného způsobu uložení a zhodnocení peněz.


Na jedné straně stojí zájemce o nemovitost, který neváhá sáhnout do vlastních rezerv nebo zažádat o hypotéku. Zájem o ně je v posledních měsících enormní a jen za poslední dva měsíce (od listopadu 2020) atakovala částka, kterou banky v rámci úvěrů na bydlení poskytly, závratných 220 miliard korun. 


Na straně druhé je jednotlivec nebo developer, který cítí možnost využít citlivé situace. Ceny nabízených nemovitostí jsou v rámci celé republiky uměle navýšené zhruba o pětinu. Nejde jen o Prahu, kde se nadsazování cen uplatňovalo už několik let zpátky. 


V současnosti tento trend prochází všemi regiony a jedná se o pozemky, nemovitosti určené k rekonstrukci nebo pro podnikání a komerční účely, o developerské projekty, chalupy, městské byty i historické objekty.

CENY NEMOVITOSTÍ

Na začátku pandemie v dubnu minulého roku mnozí očekávali, že by ceny nemovitostí mohli poprvé od hypoteční krize z roku 2008 konečně znovu klesnout. Ke konci roku 2020 však už bylo jasné, že tomu tak nebude. Přes počáteční krátkodobý pokles na jaře minulého roku zájem o nemovitosti opět vzrostl. Ceny nemovitostí během třetího kvartálu vzrostly v regionech meziročně o 12 %. V hlavním městě, kde jsou byty více nadhodnocené, byl nárůst cen o 9 %. 

Proč ceny nemovitostí i v krizi neklesají

Vládní programy na podporu ekonomiky zajišťují platy lidí v oborech postižených pandemií, cena nemovitostí stále roste a objem hypoték poskytnutý v loňském roce byl rekordní. Proč? Důvodů je několik:


  • Opatření vlády na podporu ekonomiky jako jsou Kurzarbeit či Antivirus pomohly udržet pracovní místa v odvětvích postižených pandemií. Mnoho zaměstnanců ekonomická recese zatím nepostihla.
  • Přes 70 % obyvatel Česka vlastní nemovitost, ve které bydlí. Poptávka je daleko vyšší než nabídka. Jedním z důvodů je stále nedostatečná výstavba, kterou brzdí zdlouhavá povolovací řízení. 
  • Koupě nemovitosti je v současné době pro většinu lidí nejvýhodnější a zároveň nejbezpečnější investicí. Výnos tradičních finančních instrumentů je mizivý a akcie jsou vysoce riskantní. 
  • Hypoteční úvěry byly v loňském roce extrémně levné. Úrokové sazby se pohybovaly pod 2 %. Pro získání hypotéky na vlastní bydlení stačí zájemcům uhradit jen 10 % ceny nemovitosti z vlastních zdrojů. Navíc byla zrušena 4% daň z nabytí nemovitých věcí, což kupujícím ušetří stovky tisíc korun. 

Druhá polovina roku 2020 v Praze

Ve druhé polovině roku 2020 růst cen nemovitostí i přes krizi a nejistotu pokračoval. Ve třetím kvartálu stoupla cena bytů v Praze  o  6,3 % až na 94,300 Kč / m2. 


vývoj cen bytů v Praze, v Kč/m2, v porovnání mezi 2. a 3. kvartálem 

roku 2020

ZDROJ: Deloitte Real Index 3Q 2020

Celá ČR

Růst cen nemovitostí se netýká jen Prahy, ale celé republiky. Ve třetím kvartálu stoupla průměrná cena bytů o 4,9 % na 70,300 Kč / m2.


vývoj cen bytů v celé ČR, v Kč/m2, v porovnání mezi 2. a 3. kvartálem roku 2020

ZDROJ: Deloitte Real Index 3Q 2020

PRAŽSKÝ REZIDENČNÍ TRH

Shrnutí druhé poloviny roku 2020 a dopady pandemie COVID-19 na vývoj trhu

Zájem cizinců opadl, nemovitosti teď nejvíc kupují Češi

V průběhu minulého roku ceny nemovitostí stále rostly. Ekonomický propad způsobený pandemií se na realitním trhu projeví až letos.

Současná krize způsobila také změnu poptávky po nemovitostech, na kterou měli v minulosti velký vliv zahraniční investoři a také lidé, kteří nakupovali byty v širším centru Prahy za účelem krátkodobého pronájmu. Pokles poptávky nyní částečně vyrovnávají investoři, kteří se v této nejisté době koupí nemovitosti snaží zhodnotit své úspory a ochránit je před růstem inflace.

Ceny nových bytů v Praze budou v roce 2021 stagnovat

Prudký růst trval posledních pět let, během kterých cena nových bytů v Praze vzrostla o neuvěřitelných 96 %. V tomto roce budou ceny bytů v Praze stagnovat a sníží se i objem prodejů. 


Statistiky developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group ukazují, že průměrná cena prodaných nových bytů v Praze vzrostla na konci září meziročně o 3,2 %.

Průměrná cena za m2 bytu v Praze

Průměrná cena m2 za veškeré prodané byty na území Hlavního města Prahy v jednotlivých měsících (byty v novostavbách, starších cihlových i panelových domech)

ZDROJ: reas.cz

Zhodnocení dat

Průměrná prodejní cena za m2 bytu v Praze stále konstantně po celý rok 2020 stoupá, za prosinec byla 92 412 Kč, což je o necelých 12 % více než v prosinci minulého roku.

Počet prodaných bytů v Praze

Počet prodaných bytů na území Hlavního města Prahy v jednotlivých měsících (byty v novostavbách, starších cihlových i panelových domech)


ZDROJ: reas.cz


Zhodnocení dat

Z grafu společnosti REAS je zřejmá rozkolísanost množství transakcí na trhu v průběhu celého roku.

Vývoj bytové výstavby v Praze

Bytová výstavba v Praze - počty zahájených bytů, bytů s uděleným stavebím povolením a dokončených bytů - v jednotlivých letech 2007 - 2020.


ZDROJ: Pražský rezidenční trh 2020 (společnost Lexxus)



Praha v budoucnu: 

PŘIPRAVOVANÉ PROJEKTY

Na území hlavního města a v jeho nejbližším okolí se nachází přibližně 250 hektarů plochy brownfieldů – areálů původně většinou s průmyslovým využitím, které jsou dnes již nevyužívané a představují velký potenciál pro zástavbu uvnitř měst, často v těsné blízkosti centra Prahy.


Rozvoj bytové výstavby se v blízké budoucnosti bude realizovat hlavně na Praze 4, 5 a 9, kde jsou k dispozici nevyužívané průmyslové areály. Výhodou těchto brownfieldů je již existující infrastruktura. Zde by měla vzniknout vice než polovina všech bytů, jejichž výstavba se v hlavním městě v současnosti plánuje.

Masaryčka

Projekt revitalizace okolí pražského Masarykova nádraží bude dle nových plánů zahrnovat i bytové domy. Již byla zahájena první etapa výstavby.

Nuselský pivovar

V projektu byl spuštěn prodej části bytových jednotek, další včetně prémiových bytů s atraktivními výhledy jsou v přípravě.

Nová Waltrovka

V Jinonicích vznikne v návaznosti na projekt Rezidence Waltrovka další soubor staveb.

Rohan City

Sekyra Group zahájila prodej jednotek v bytových domech Diamanty Karlín a Riviéra Karlín.

Smíchov City

Výstavba rozsáhlého projektu na Praze 5 byla zahájena na podzim.

Rezidence Sluncová

Společnost Horizon Holding plánuje soubor rezidenčních staveb v Karlíně.

Parková čtvrť

V rámci výstavby na brownfieldu žižkovského nákladového nádraží s názvem Žižkov city připravuje společnost Central Group výstavbu rezidenčního projektu Parková čtvrť.

Rezidence Nádraží Žižkov

V sousedství Parkové čtvrti připravuje také Penta Real Estate tento rezidenční projekt.

PARVI Cibulka

V Košířích na Praze 5 je ve výstavbě další komplex bytových domů společnosti YIT.

HYPOTEČNÍ TRH

Úrokové sazby klesly pod 2 %

Zatímco většina ekonomických segmentů přinejlepším stagnuje, hypoteční trh zažívá zlaté období. Kromě trvalého zájmu Čechů o vlastní nemovitost se zvyšuje také počet investičních nemovitostí jako bezpečného způsobu uložení a zhodnocení peněz.


Banky a stavební spořitelny poskytly loni hypotéky na bydlení za 315 miliard korun. Objem poskytnutých úvěrů vzrostl meziročně o 38 %.


Klientům nahrává výhodná úroková sazba, která klesá od začátku pandemie a klesla pod dvouprocentní hranici. Ještě začátkem roku 2019 se přitom sazba pohybovala okolo 3 %. 


Dalším ukazatelem, u kterého ekonomové zaznamenali v posledních měsících vzestupný trend, je průměrná výše hypotečního úvěru. V září meziročně stoupla o 250 tisíc korun na 2 801 344 korun. V říjnu vyrostla o dalších 64 tisíc a dosáhla historického rekordu.  



Proč jsou nyní hypotéky tak levné?

Vláda České republiky reagovala na ekonomický propad způsobený pandemií zavedením řady opatření na oživení ekonomiky. Česká národní banka navíc uvolnila za účelem oživení realitního trhu některá omezení.


• ČNB povolila bankám odložit klientům splátky úvěrů a zmírnila omezení pro poskytování hypoték. Místo původních 20 % stačí nyní kupujícím pro získání hypotéky pouze 10 % finančních prostředků z vlastních zdrojů. 


• ČNB zrušila limit ukazatele DSTI (poměr splátky dluhu k čistému příjmu) a limit ukazatele DTI (poměr celkového dluhu a výše jeho čistého ročního příjmu). Některé banky však postupují opatrněji a stanovují si vlastní interní pravidla, aby omezily riziko poskytnutí hypotéky málo bonitním klientům. 


• Nízké úrokové sazby pomáhají oživit realitní trh. Například v červnu poskytli banky o 40 % více úvěrů než za stejné období před rokem. Banky dnes poskytují úrokové sazby i pod 2 %. Od začátku pandemie se úroky z hypoték snížily od 0,4 %. Někteří odborníci předpokládají, že tento trend bude pokračovat i nadále.


• Díky dočasnému zrušení 4% daně z nabytí nemovitých věcí uspoří kupujícím řádově statisíce korun. 


V prosinci loňského roku poskytly banky rekordní objem hypoték – 29,52 miliardy korun za průměrnou úrokovou míru 1,96 %.

Jedná se o druhý nejsilnější měsíc v historii, a to i navzdory předpokladu, že díky blížícím se svátkům bývá aktivita na hypotečním trhu většinou slabší. Více hypoték za jeden měsíc si lidé sjednali jen v listopadu 2016, a to za 29,68 miliardy korun.

Vývoj úrokových sazeb za jednotlivé kvartály od roku 2003 do začátku roku 2021 ZDROJ: FIncentrum Hypoindex


Předpověď vývoje v roce 2021

V roce 2021 očekávají odborníci stagnaci cen nemovitostí a mírný růst úrokových sazeb hypoték


Podle ekonomů ČSOB bude poptávka po nemovitostech i tento rok vysoká. Růst cen by se však měl na nějaký čas zastavit. Historicky nízké úrokové sazby hypoték se pravděpodobně začnou mírně zvyšovat. Důvodem je zvyšování sazeb, za které si banky obstarávají peníze na úvěry na mezibankovním trhu.

Vývoj úrokových sazeb hypoték

ZDROJ: Fincentrum Hypoindex



Průměrná výše hypotečního úvěru v mil. Kč

ZDROJ: Fincentrum Hypoindex



NEJZAJÍMAVĚJŠÍ PROJEKTY NA TRHU

Iconik

Developer: Karlín Group
Lokalita: Praha 8, Karlín

Rezidence Radimova

Developer: Geosan Development
Lokalita: Praha 6, Břevnov

Park Cihelka

Developer: Skanska Reality
Lokalita: Libčice nad Vltavou, Praha-západ

Zahálka

Developer: Horizon Holding + Karlín Group

Lokalita: Praha 4, Modřany

Čtvrť Emila Kolbena

Developer: Skanska Reality
Lokalita: Praha 9, Vysočany

Císařská Vinice

Developer: JRD Development
Lokalita: Praha 5, Smíchov

Dva Domy

Developer: Karlín Group
Lokalita: Praha 8, Karlín

Chytré bydlení Braník

Developer: Trigema
Lokalita: Praha 4, Braník

Rezidence Modřanka

Developer: Horizon Holding
Lokalita: Praha 4, Modřany

Toprezidence Pomezí

Developer: KKCG Real Estate
Lokalita: Praha 5, Košíře

Rezidence Neklanka II

Developer: Geosan Development
Lokalita: Praha 5, Smíchov

Nová Nuselská

Developer: Trigema
Lokalita: Praha 4, Nusle

Evergreen

Developer: Doma je Doma
Lokalita: Praha 8, Ďáblice

Maison Ořechovka

Developer: Penta Real Estate
Lokalita: Praha 6, Střešovice

Chcete se jako první dozvědět o vydání dalšího Reportu?


O Reportu

Tým ZipRealty.cz přináší přehled nejdůležitějších informací o událostech na českém rezidenčním trhu za uplynulý půlrok. 


Přebíráme data a kvalitní informace z odborných reportů, které publikuje několik českých společností, vyhodnocujeme je a shrnujeme ve stručné formě srozumitelné široké veřejnosti. 


Vzhledem k tomu, že situace ohledně pandemie koronaviru COVID-19 výrazně zasáhla celosvětovou ekonomiku a má nezpochybnitelný vliv na všechny části české ekonomiky, zaměříme se hlavně na změny, které tato situace způsobila a do budoucna pravděpodobně způsobí na trhu s rezidenčními nemovitostmi.

Odborné zdroje informací


Deloitte Real Index


Deloitte Develop Index


REAS

REAS Realitní report

ARTN

ARTN Trend Report 2020

LEXXUS

Pražský rezidenční trh 2019, Extra 4/2020

LEXXUS

Pražský rezidenční trh 2020

HYPOASISTENT


Trigema, Central Group, Skanska

Společný report

HYPOINDEX


O nás

ZipRealty je nezávislý katalog rezidenčních projektů spravovaný zkušeným týmem profesionálů a nadšenců do trhu nemovitostí a architektury. 


Naším hlavním cílem je zpřehlednění českého realitního trhu vytvořením databáze rezidenčních projektů. Poskytujeme komplexní vyhledávač novostaveb a developerských projektů připravovaných a realizovaných v České republice se zaměřením na Prahu. 


Rezidenční trh mapujeme již od roku 2013, naše databáze čítá již více než 800 projektů a je pravidelně aktualizována


© 2021

ZipRealty s.r.o.