ZipRealty realitní report 1Q-2Q/2020

Dopady krize způsobené pandemií COVID-19 na trh s rezidenčními nemovitostmi

 a developerskými projekty

AKTUALITY ČESKÉ EKONOMIKY

Se zaměřením na rezidenční trh

“Rezidenční trh se vrací zpět na předkoronavirovou úroveň.”

KOMENTÁŘE ODBORNÍKŮ

Vyjádření odborníků k aktuální stituaci na trhu nemovitostí a predikce vývoje do budoucna


PRAŽSKÝ REZIDENČNÍ TRH

  • Současná situace, dopady pandemie COVID-19

  • Plánované dopravní projekty

  • Plánované rezidenční projekty

CENY NEMOVITOSTÍ

Vývoj cen nemovitostí v Praze a celé ČR v první polovině roku 2020

"Růst cen nemovitostí krize nezastavila"

HYPOTEČNÍ TRH

Možnosti financování nemovitostí, vývoj úrokových sazeb

“Pandemie přinesla snižování úrokových sazeb hypoték”

NEJZAJÍMAVĚJŠÍ PROJEKTY NA TRHU

"Nemovitosti zůstávají stabilní investicí"


AKTUÁLNÍ SITUACE NA TRHU NEMOVITOSTÍ

Aktuality české ekonomiky a trhu rezidenčních nemovitostí

Celkový stav české ekonomiky

Je zřejmé, že opatření proti koronaviru přinesou ekonomickou recesi. Ve 2. čtvrtletí 2020 kleslo HDP meziročně o 10,9 %, oproti 1. čtvrtletí šlo o pokles o 8,7 procenta. 


Před pandemií se v roce 2019 míra nezaměstnanosti pohybovala kolem 2,6 %, v červnu 2020 to bylo již 3,7 %.

“Poroste nezaměstnanost, ta se zatím stále drží na 3,8 %, ale je to kvůli končícím vládním programům na podporu zaměstnanosti. V následujících měsících se bude projevovat efekt odeznění či zmírnění vládních opatření.”


- Lukáš Kovanda (Národní ekonomická rada vlády) pro Kurzy.cz

Rezidenční trh se vrací zpět na předkoronavirovou úroveň

Na jaře se kvůli celosvětové pandemii trh na pár týdnů v podstatě zastavil, obavy z dlouhodobého výrazného poklesu poptávky po bytech se ale nevyplnily. 


Zájem o rezidenční nemovitosti neklesl, naopak stále roste. Po uvolnění restrikcí přípravy i výstavby projektů pokračují a developerské společnosti na trh dávají nové zajímavé projekty.


Developerská společnost JRD například prodala za první polovinu roku 2020 nemovitosti v celkové hodnotě přes 1 miliardu Kč. Tato hodnota překonala obrat společnosti za celý rok 2019.

Změny preferencí ve výběru bydlení

Situace kolem pandemie koronaviru zvedla zájem o rodinné domy a bydlení se zahradou. Poptávka po rodinných domech je vysoká dlouhodobě, současná situace, zkušenost s karanténou, homeoffice a omezení cestování zájem o vlastní prostor k trávení času v exteriéru zvýšil.


Větší zájem je hlavně o rodinné domy, byty s předzahrádkou, případně s terasou, na území Prahy.

Budoucnost krátkodobých pronájmů typu Airbnb

Krátkodobé pronájmy zacílené na turisty přes portály typu Airbnb nebo Booking v současné situaci nefungují a v následujících měsících tomu pravděpodobně nebude v celé Evropě ani v Praze jinak. 


V Praze prozatím od jara začaly tyto byty ředit nabídku pronájmů, ale zůstává otázkou, co s nimi jejich majitelé udělají do budoucna, pokud se ukáže, že restrikce omezí cestovní ruch na delší dobu nebo že není dostatek spolehlivých nájemců, kteří by byli ochotni si v těchto lokalitách byt pronajmout dlouhodobě.

Změny v legislativě

“Zásadním problémem výstavby v Praze je nesmírně komplikovaný a zdlouhavý povolovací proces. Průměrná doba pro získání povolení činí více než sedm let.“ 


- Martin Svoboda (JRD Development) pro MF DNES

Situaci by mohlo zlepšit schválení nového znění stavebního zákona v polovině příštího roku, to by mělo povolování staveb urychlit. Povolení by pak bylo vydáno za 60 dnů a do 1 roku i z přezkumem.


V září bylo poslaneckou sněmovnou schváleno zrušení daně z nabytí nemovitosti, kterou platil kupující ve výši 4 % z pořizovací ceny nemovitosti, díky tomu by se měly vyrovnat rozdíly mezi koupí nového bytu od developera, která dani nepodléhala, a bytu z druhé ruky.

Homeoffice

“Je možné, že v době postcovidové bude do kanceláře denně docházet jen 25 procent pracujících.“ 


– Jana Prokopcová (průzkum trhu v CBRE) pro hypoindex.cz

V roce 2019 pracovalo denně z kanceláře 63 % lidí. Dnes již mnoho firem plánuje v budoucnu využívat méně kancelářských prostor a homeoffice zařadit do své běžné pracovní rutiny. 


Tato změna bude mít dopady nejen na trh s kancelářskými budovami. Na rezidenční nemovitosti budou kladeny větší nároky z hlediska uzpůsobení pro práci z domova, například dispoziční uspořádání bytu s oddělenou pracovnou či požadavky na akustickou pohodu interiéru.

KOMENTÁŘE ODBORNÍKŮ K AKTUÁLNÍ SITUACI

“S půlročním odstupem lze říci, že úvodní panika na nájemním trhu je dnes již pryč. Po krátkodobém poklesu očekáváme, že nájemné začne opět růst, ač vzhledem k okolnostem pravděpodobně pomalejším tempem.“

Peter Višňovský

ředitel realitní společnosti LEXXUS

pro MF DNES

“Poroste nezaměstnanost, ta se zatím stále drží na 3,8 %, ale je to kvůli končícím vládním programům na podporu zaměstnanosti. V následujících měsících se bude projevovat efekt odeznění či zmírnění vládních opatření.” 

Lukáš Kovanda

Národní ekonomická rada vlády

pro Kurzy.cz

“U bytů se ceny zatím drží. Avšak velmi výrazně klesají ceny těch nadstandardních… Naopak cenovou stabilitu lze očekávat u bytů menších.

...

Domy na venkově, chalupy a podobné objekty v dobré dojezdové vzdálenosti od městských center budou cenově mírně růst. 

...

Nové byty se prodávají stále velmi dobře.

...

 Tam, kde je slušnější infrastruktura, mohou ceny ještě růst.“

JUDr. Miroslav Duda

prezident Asociace realitních kanceláří ČR
pro MF DNES

“Samozřejmě lze dále čekat na vytoužené slevy, ale podle mne to bude čekání marné. 

Pokud se ceny budou ještě někde ojediněle snižovat, tak jen velmi mírně a navíc pouze u méně úspěšných projektů. Rozhodně ne u těch kvalitních. Na trhu u žádného developera nevidíte, že by chystal nějaké masivní slevy.

...

Začínají se uvolňovat velmi striktně nastavené podmínky hypoték, je jasné, že úrokové míry těžko kdy budou nižší.”

Petr Fanta

generální ředitel developerské společnosti CODECO 

pro E15.cz

“Prodej projektu Smíchov City jsme zahájili v březnu, přesto máme po půl roce nad očekávání vysoký prodej. 

Předpokládáme, že lidé v současné chvíli považují koupi bytu v dobré lokalitě za jistou investici.“

Leoš Anderle

výkonný ředitel Sekyra Group 

pro MF DNES

“Zásadním problémem výstavby v Praze je nesmírně komplikovaný a zdlouhavý povolovací proces. Průměrná doba pro získání povolení činí více než sedm let.“

Martin Svoboda

JRD Development

pro MF DNES

“Je možné, že v době postcovidové bude do kanceláře denně docházet jen 25 procent pracujících.“

Jana Prokopcová

průzkum trhu v CBRE

pro hypoindex.cz

PRAŽSKÝ REZIDENČNÍ TRH

Shrnutí první poloviny roku 2020 a dopady pandemie COVID-19 na vývoj trhu

Pandemie viru COVID-19 a s ní spojená omezení nepopiratelně zasáhla celosvětovou ekonomiku a tím i ekonomiku České republiky. Jak tato situace zasáhla trh s rezidenčními nemovitostmi v Praze? 


Rok 2019 byl úspěšný z hlediska celé české ekonomiky i rezidenčního trhu. Z analýz provedených společností ARTN počátkem roku 2020 ještě před vyhlášením nouzového stavu vyplývala prognóza pokračování růstu cen i nájmů v rezidenčním sektoru, stejně jako dobré podmínky pro investice do nemovitostí a podmínky jejich financování.


Do vývoje ekonomiky České republiky ale zasáhla opatření zavedené ke zmírnění dopadů celosvětové pandemie. 

Poptávka po bytech klesla kvůli nejistotám, které situace vyvolala, potenciální kupci nákup nemovitostí často raději odložili. Transakce byly odkládány i kvůli omezení osobních prohlídek a v některých evropských zemích počet transakcí oproti stejnému období minulého roku poklesl až o 80 %. 


Výstavby projektů, které již byly v procesu, zaznamenaly prodlevy v dodávkách materiálů či nedostatku zahraničních dělníků. Prodlevy ve výstavbě a přípravě nových projektů, které kvůli situaci nastaly, mohou způsobit nedostatečnou nabídku bytů na trhu.

Nemovitosti ale zůstávají stabilní investicí, protože poptávka po nájemním bydlení klesat nebude a z dosavadního vývoje to vypadá, že nebude klesat ani jeho cena.


Nájemní trh v Praze sice naředily byty, které byly před krizí pronajímány jako krátkodobé ubytování turistům, dá se ale očekávat, že tyto byty se vrátí svému původnímu účelu ve chvíli obnovení turistického ruchu.

Průměrná cena m2 za veškeré prodané byty na území Hlavního města Prahy v jednotlivých měsících (byty v novostavbách, starších cihlových i panelových domech), ZDROJ: reas.cz

Počet prodaných bytů na území Hlavního města Prahy v jednotlivých měsících (byty v novostavbách, starších cihlových i panelových domech)

ZDROJ: reas.cz

Zhodnocení dat

Průměrná prodejní cena za m2 bytu v Praze stále konstantně po celý rok 2020 stoupá, za srpen byla 88 568 Kč, což je o 0,8 % více než předchozí měsíc a o 7,7 % více než v srpnu minulého roku. 

Propad nastal pouze v lokalitách Prahy 1 a 2. 

Počet prodaných bytů v srpnu oproti červenci klesl ze 1336 na 955, ale stále je vyšší než v srpnu 2019.


Z grafu společnosti REAS je zřejmý mírný pokles transakcí na trhu v dubnu a květnu, v době největší nejistoty dalšího vývoje ekonomiky, od léta se trh ale evidentně znovu oživuje.


Vývoj také závisí na změnách podmínek financování – očekává se zlepšení podmínek na trhu hypoték a snížení úrokových sazeb, což by mělo vést k oživení trhu. 


Úrokové sazby většiny centrálních bank v Evropě jsou velmi nízké a dle plánů ECB a dalších centrálních bank nízké i zůstanou v následujícím období – což by mohlo motivovat investice do nemovitostí ze strany lidí se stabilním příjmem a dopady krize zmírnit.

Závěr

Pro pražský rezidenční trh tedy platí, že lze očekávat mírné zpoždění v povolování a výstavbě projektů, ale růst cen, nebo alespoň jejich stagnace, krizí dle dostupných dat narušen není.

Na trh stále přichází nové rezidenční projekty, které nabízejí kvalitní nemovitosti určené k vlastnímu bydlení i zajímavé možnosti investice.

Praha v budoucnu: 

DOPRAVNÍ PROJEKTY

Pro trh s rezidenčními nemovitostmi a vývoj cen v jednotlivých pražských lokalitách jsou důležité projekty většího rozsahu, které jsou zde plánovány. Při rozhodování o investici do nemovitostí je dobré vědět, jaké projekty jsou v okolí připravovány.

V následujících letech Prahu čeká realizace několika významných dopravních projektů, a to hlavně vzhledem ke zvyšující se potřebě investic do zlepšování dopravních podmínek. Tato potřeba je způsobena nárůstem počtu obyvatel hlavního města, kteří dojíždí za prací v rámci Prahy, nebo ze Středočeského kraje, ale i tendence omezovat počet projíždějících aut a nabídnutí alternativy v podobě hromadné dopravy. 


Aby tato ekologičtější varianta byla ale pro obyvatele atraktivní, síť MHD musí být dostatečně kvalitní, hustá a její linky frekventované.


Na konci roku 2019 byl schválen tzv. Akční plán projektu Polaď Prahu, který obsahuje strategii a plány na rozvoj pražské dopravy na roky 2019-2023. Již tento rok by podle něj měly začít například projekty revitalizace Václavského náměstí, která obnoví tramvajovou trať v jeho horní části, rozvoj P+R parkovišť u stanic metra a na místech napojení Prahy ze Středočeského kraje, nebo nové tramvajové trati Modřany-Libuš a Sídliště Barrandov – Holyně-Slivenec.

Linka metra D

Nejvýznamnějším plánovaným dopravním projektem je bezesporu výstavba 10 km dlouhé linky metra D. Ta by měla být dokončena na konci roku 2027, již v roce 2019 ale započaly přípravné práce a geologické průzkumy. 


Výstavba začne úsekem Pankrác – Nové Dvory, pokračovat bude na Depo Písnice a jako poslední bude realizováno propojení Pankrác – Náměstí Míru.

Praha v budoucnu: 

PŘIPRAVOVANÉ PROJEKTY

Na území hlavního města a v jeho nejbližším okolí se nachází přibližně 250 hektarů plochy brownfieldů – areálů původně většinou s průmyslovým využitím, které jsou dnes již nevyužívané a představují velký potenciál pro zástavbu uvnitř měst, často v těsné blízkosti centra Prahy.

Jejich zastavění přináší doplnění struktury města a řeší problém suburbanizace – rozrůstání města do krajiny, které přináší negativní důsledky v podobě zvýšené dopravní zátěže a nedostatečně občanské vybavenosti, pro kterou v satelitních městečkách není dostatečná hustota obyvatel a její zřizování se zde nevyplatí. 


Na území brownfieldů často vznikají celé nové čtvrti, které oživí celou lokalitu, dodají jí pracovní místa i hustotu obyvatel, s kterou jsou spojeny investice do občanské vybavenosti a komerce.


V pražském Centru architektury a městského plánování (CAMP) je možno na toto téma navštívit od 23.9. do 20.12. výstavu Pražské priority, která představí nejvýznamnější plánované projekty celoměstského významu.

partner sekce připravovaných projektů


Rohan City

Jedním z nejaktuálnějších projektů zástavby brownfieldů je projekt Rohan city v Karlíně, v rámci něhož byl v srpnu spuštěn prodej bytů.

Nuselský pivovar

Územní rozhodnutí získal projekt Nuselský pivovar, jehož výstavba by měla začít v příštím roce.

Sigma Modřany

Na změnu územního plánu čeká Sigma Modřany, o níž byla již schválena dohoda o plánované výstavbě s městem.

Tulipa Karlín

V Karlíně se připravuje i projekt nájemního bydlení Tulipa Karlín.


Letňany

V Letňanech jsou připravovány projekty na místě bývalého průmyslového areálu Avie a také bývalého sportovního letiště.

Residence Vysočany

Na Praze 9 je plánována Rezidence Vysočany, která od července zná výsledky architektonické soutěže.

Projekty společnosti YIT

Lappi Hloubětín postaví v Hloubětíně společnost YIT, stejně jako další etapy projektů Suomi nebo Parvi Cibulka.

Tesla Hloubětín

Dalším projektem na území Prahy 9 je Tesla Hloubětín.


Na Vackově

Dalšími etapou pokračuje projekt Na Vackově.


Modřanka

Rezidence Modřanka nabízí poslední etapu. 


CENY NEMOVITOSTÍ

Česká republika je jednou z pěti zemí EU s nejrychleji rostoucími cenami nemovitostí, za posledních 10 let zdražily byty v Praze o 53 %.

Růst cen se v roce 2019 sice zpomalil, ale i tak oproti předchozímu roku ceny bytů narostly o 7,9 %. 


Průměrná cena za m2 v novostavbách dosáhla v Praze na přibližně 107 tisíc Kč, pro veškeré prodeje bytů včetně starších nemovitostí to bylo 86,2 tisíc Kč za m2. 


Největší zájem byl o malometrážní byty, kterých se na trh také dostalo nejvíce.

V kategorii rodinných domů byl zaznamenán meziroční růst ceny 8,7 % a nejvíce se jich postavilo v okolí velkých měst a hlavně Prahy, největší objem výstavby byl zaznamenán v kategorii řadových domů. 


Na počátku roku 2020, tedy před propuknutím pandemie koronaviru, analýzy společnosti ARTN předpokládaly pokračování růstu ceny nemovitostí v roce 2020 cca o 3 – 6 % v závislosti na regionu. 



Vývoj cen pozemků, rodinných domů a bytů v ČR - nárůst cen v % v porovnání s rokem 2010

ZDROJ: ARTN Trend report 2020

První polovina roku 2020 v Praze

V první polovině roku 2020 růst cen nemovitostí i přes krizi a nejistotu pokračoval. V prvním kvartálu stoupla cena bytů v Praze o 2,2 %, ve druhém o dalších 0,7 % až na 88,700 Kč / m2. 


V hlavním městě se prodalo 3 166 bytů v developerských projektech novostaveb či rekonstrukcí za průměrnou cenu 90 tisíc Kč / m2, 

1 074 bytů v cihlových domech s průměrnou cenou 94 tisíc Kč / m2 

a 1 094 jednotek v panelových domech průměrně za 76,6 tisíc 

Kč / m2.


vývoj cen bytů v Praze, v Kč/m2, v porovnání mezi 1. a 2. kvartálem 

roku 2020

ZDROJ: Deloitte Real Index 2Q 2020

Celá ČR

Růst cen nemovitostí se netýká jen Prahy, ale celé republiky. V prvním kvartálu stoupla průměrná cena bytů o 3,2 %, ve druhém o 2,4 % na 67,000 Kč / m2.


Dohromady bylo na českém realitním trhu za první polovinu roku prodáno přes 11 700 bytových jednotek v celkové hodnotě přibližně 49 miliard Kč.


Růst cen nemovitostí krize nezastavila.

vývoj cen bytů v celé ČR, v Kč/m2, v porovnání mezi 1. a 2. kvartálem roku 2020

ZDROJ: Deloitte Real Index 2Q 2020

HYPOTEČNÍ TRH

Na hypotečním trhu se dlouhodobě pohybují tři největší poskytovatelé - Hypoteční banka (dceřiná společnost ČSOB), která poskytuje 26,5 % objemu hypoték, dále Česká spořitelna a Komerční banka.

Financování nemovitostí v předchozím období

Celkem bylo v rámci České republiky během roku 2019 poskytnuto 75 544 hypoték v celkovém objemu 181 miliardy korun.


Průměrná hypotéka v roce 2019 byla ve výši 2,5 mil Kč se splatností 25 let a 9 měsíců.


Úrokové sazby klesly během roku 2019 z 2,9 na 2,34 %. 


Každopádně pro investory z řad zájemců o vlastní bydlení jsou hodnoty úrokových sazeb pohybující se kolem 3 % stále příznivé.


1Q - 2Q 2020

Pandemie a s ní související ekonomický propad přinesl vlnu zlevňování hypoték a snižování úrokových sazeb. 


Již na jaře banky zareagovaly na krizi možností okamžitého odkladu splátek. 


Česká národní banka také rozvolnila pravidla pro získání hypotéky, díky kterým teď stačí žadateli o hypotéku zajistit desetinu hodnoty z vlastních zdrojů, oproti potřebným 20 %, které potřeboval v březnu. 


U sedm českých bank se úrokové sazby aktuálně drží pod 2 %, což jsou hodnoty, kterých sazby dosahovaly naposledy počátkem roku 2018.

“Doba zlevňujících hypoték ještě neskončila“


- Lukáš Kovanda (Národní ekonomická rada vlády) 

pro lukaskovanda.cz

Vývoj úrokových sazeb za jednotlivé kvartály od roku 2003 do poloviny roku 2020 ZDROJ: FIncentrum Hypoindex


Během září některé banky se zlevňováním, ke kterému došlo hlavně během června až srpna pokračují. A to včetně největšího poskytovatele hypoték – banky ČSOB, která sazby snižuje na 2,09 %.

NEJZAJÍMAVĚJŠÍ PROJEKTY NA TRHU

Zahálka

Developer: Horizon Holding + Karlín Group

Lokalita: Praha 4, Modřany

Toprezidence Pomezí

Developer: KKCG Real Estate
Lokalita: Praha 5, Košíře

Dva Domy

Developer: Karlín Group
Lokalita: Praha 8, Karlín

Byty Na Návsi

Developer: U Jezírka
Lokalita: Praha 10, Dolní Měcholupy

Chytré bydlení Braník

Developer: Trigema
Lokalita: Praha 4, Braník

Lipenecký park

Developer: Natland Real Estate
Lokalita: Praha 5, Lipence

Rezidence Neklanka

Developer: Geosan Development
Lokalita: Praha 5, Smíchov

Nová Nuselská

Developer: Trigema
Lokalita: Praha 4, Nusle

Císařská Vinice

Developer: JRD Development
Lokalita: Praha 5, Smíchov

Evergreen

Developer: Doma je Doma
Lokalita: Praha 8, Ďáblice

Maison Ořechovka

Developer: Penta Real Estate
Lokalita: Praha 6, Střešovice

Rezidence Harfistka

Developer: Natland Real Estate
Lokalita: Praha 9, Vysočany

Hagibor

Developer: CRESTYL Real Estate
Lokalita: Praha 10, Strašnice

Ateliéry Strašnice

Developer: Ateliéry Strašnice
Lokalita: Praha 10, Strašnice

Rezidence Churchill

Developer: SUDOP Invest
Lokalita: Praha 2, Vinohrady

O Reportu

Tým ZipRealty.cz přináší přehled nejdůležitějších informací o událostech na českém rezidenčním trhu za uplynulý půlrok. 


Přebíráme data a kvalitní informace z odborných reportů, které publikuje několik českých společností, vyhodnocujeme je a shrnujeme ve stručné formě srozumitelné široké veřejnosti. 


Vzhledem k tomu, že situace ohledně pandemie koronaviru COVID-19 výrazně zasáhla celosvětovou ekonomiku a má nezpochybnitelný vliv na všechny části české ekonomiky, zaměříme se hlavně na změny, které tato situace způsobila a do budoucna pravděpodobně způsobí na trhu s rezidenčními nemovitostmi.

Odborné zdroje informací


Deloitte Real Index


Deloitte Develop Index


REAS

REAS Realitní report

ARTN

ARTN Trend Report 2020

LEXXUS

Pražský rezidenční trh 2019, Extra 4/2020

LEXXUS

EXTRA 4/2020 COVID-19

HYPOASISTENT


Trigema, Central Group, Skanska

Společný report

HYPOINDEX


O nás

ZipRealty je nezávislý katalog rezidenčních projektů spravovaný zkušeným týmem profesionálů a nadšenců do trhu nemovitostí a architektury. 


Naším hlavním cílem je zpřehlednění českého realitního trhu vytvořením databáze rezidenčních projektů. Poskytujeme komplexní vyhledávač novostaveb a developerských projektů připravovaných a realizovaných v České republice se zaměřením na Prahu. 


Rezidenční trh mapujeme již od roku 2013, naše databáze čítá již více než 800 projektů a je pravidelně aktualizována


© 2021

ZipRealty s.r.o.